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房地产估价师考试《制度与政策》辅导讲义

2008-10-05 来源:Reader8.cn 
 城市规划知识   一、内容提要:   1、城市规划概述   2、城市总体规划   3、城 ...

 城市规划知识

  一、内容提要:

  1、城市规划概述

  2、城市总体规划

  3、城市详细规划

  二、考试目的和考试要求:

  本部分的考试目的是测试应考人员对城市规划基础知识的掌握程度。重点考察应考人员对城市规划、城市总体规划、城市详细规划等基础知识的掌握程度。本讲考试基本要求包括:

  掌握:城市规划的概念、城市规划的作用,城市用地分类、城市用地评价,城市详细规划的概念、分类,控制性详细规划的内容、控制性详细规划的控制体系、有关计算规则,修建性详细规划内容,居住区规划的有关内容。

  熟悉:城市规划体系、城市规划管理系统,城市总体规划的概念、内容。

  了解:城市分区规划的内容。

  三、内容辅导:

  第一节城市规划概述

  一、城市规划的作用和任务

  1、城市规划(掌握)

  城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据,是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础,是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。

  例题:下列关于城市规划的概念和性质,说法不正确的是()。

  a、城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市经济性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市经济空间布局和进行各项经济建设的综合部署和全面安排

  b、城市规划是建设城市和管理城市的基本依据

  c、城市规划是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础d、城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。

  答案:a

  解析:城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。

  2、城市规划的作用(掌握)

  城市规划是代表国家意志的政府行为,是政府通过对城市未来发展目标的确定,制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领,以及对城市空间,尤其是土地资源的配置,来引导和控制未来城市发展的纲领性文件。

  城市规划的作用体现在下列三个层次。

  (1)城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段

  城市规划是国家控制、维持和发展城市的重要手段。城市规划对城市建设的宏观调控作用体现在:①保障必要的城市基础设施和基本的城市公共服务设施建设用地需求;②在市场失灵情况下规范土地市场和房地产市场,在保证土地利用效率的前提下,实现社会公平;③保证土地在社会总体利益下进行分配、利用和开发;④以政府干预的方式保证土地利用符合社区公共利益。

  (2)城市规划是政策形成和实施的工具

  从本质上讲,城市规划是一种政策表述,表明政府对特定地区的建设和发展在未来时段所要采取的行动,具有鼓励社会团体与公众开发建设导向的功能。城市规划通过政策引导和信息传输,帮助城市各部门在面对未来发展决策时,克服未来发展的不确定性可能带来的损害,提高决策的质量。城市规划可以把不同类型、不同性质、不同层次的规划决策相互协调并统一到与城市发展的总体目标相一致的方向上。

  (3)城市规划形成了城市未来的空间架构

  城市规划的主要对象是城市的空间系统,尤其是城市社会、经济、政治关系形态化的和作为这种表象载体的城市土地利用系统。城市规划以城市土地利用配置为核心,建立起城市未来发展的空间结构。城市规划限定了城市中各项未来建设的空间区位和建设强度,在具体的建设过程中担当了监督者的角色,使各类建设活动都成为实现既定目标的实施环节。城市未来发展空间架构的实现过程,就是在预设的价值判断下来制约空间的未来演变的过程。

  3、城市规划的任务

  城市规划的主要任务体现在以下几方面。

  (1)确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标。

  (2)从城市的整体和长远利益出发,合理和有序地配置城市空间资源。

  (3)通过空间资源配置,提高城市的运作效率,促进经济和社会发展。

  (4)确保城市经济和社会发展与生态环境相协调,增强城市发展的可持续性。

  (5)建立各种引导机制和控制规则,确保各项建设活动与城市发展目标相一致。

  城市规划经过法律规定的程序审批确立后,就具有法规效力。城市规划区(城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域)内的各项土地利用和建设活动,都必须按照城市规划进行。

  例题:下列关于城市规划的作用和任务,说法正确的是( )。

  a、城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段

  b、城市规划是政策形成和实施的工具

  c.城市规划的主要对象是城市的空间系统

  d.城市规划不按法律规定的程序审批,同样具有法规效力e、从本质上讲,城市规划就是一种政策表述

  答案:abce

  解析:城市规划经过法律规定的程序审批确立后,就具有法规效力。

  二、城市规划体系(熟悉)

  一个国家的城市规划体系一般包括规划法律体系、规划行政体系和规划运作体系三个基本方面。

  1、城市规划法律体系

  城市规划法律体系包括基本法律(主干法)及其配套法规(从属法规)。我国还分为国家和地方两个层面的规划法律体系。

  我国的法律制度体系由法律、法规、规章和规范性文件构成。城市规划的基本法律是由国家立法机构颁布的法律和地方立法机构颁布的地方性法规构成。配套法规是由国务院城市规划行政主管部门制订的行政法规、规章、规范性文件等构成。我国的城市规划基本法律是《中华人民共和国城市规划法》,由全国人民代表大会常务委员会制定;配套法规如《城市规划编制办法》由国家规划主管部门建设部制定。

  例题:我国的城市规划基本法律是《中华人民共和国城市规划法》,由()制定。

  a、全国人民代表大会

  b、全国人民代表大会常务委员会

  c、国务院

  d、建设部

  答案:b

  解析:我国的城市规划基本法律是《中华人民共和国城市规划法》,由全国人民代表大会常务委员会制定

  2、城市规划行政体系

  城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。我国实行城市规划编制和审批的分级管理体制。县以上各级城市人民政府是负责组织城市规划编制的行政管理部门。

  编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。根据实际需要,大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市以及国务院指定的其他城市的总体规划,由省、自治区人民政府审查同意后,报国务院审批。其他城市的总体规划和县级人民政府所在地镇的总体规划,报省、自治区和直辖市人民政府审批;其中市管辖的县级人民政府所在地镇的总体规划,报市人民政府审批。分区规划和详细规划一般由市人民政府城市规划行政主管部门审批。编制分区规划的城市详细规划,除重要的详细规划由市人民政府审批外,由市人民政府规划行政主管部门审批。县级人民政府所在地镇的城市规划由县级人民政府负责组织编制。

  例题:下列城市总体规划需要报国务院审批的包括( )。

  a、直辖市的城市总体规划

  b、省人民政府所在地城市

  c.自治区人民政府所在地城市

  d.城市人口在100万以下的城市

  e、城市人口在100万以上的城市

  答案:abce

  解析:城市人口在100万以上的城市以由省、自治区人民政府审查同意后,报国务院审批。

  3、城市规划运作体系

  城市规划运作体系包括城市规划具体编制和城市规划实施控制两个方面。

  (1)城市规划具体编制

  城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。我国的城市规划一般分为城市总体规划和城市详细规划。城市总体规划属于战略性发展规划。城市详细规划是对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排,作为对城市建设实施控制的直接依据,属于实施控制性规划。

  根据编制的深度和内容,城市详细规划又可以进一步分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据,用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

  (2)城市规划实施控制

  城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式。一般来说,城市规划实施控制可以分为通则式和判例式。我国的城市规划控制基本上属于判例式,即任何开发建设项目都必须专门申请规划许可,规划审批人员在审理个案时享有一定的自由裁量权。规划审批的主要依据是控制性详细规划,同时还考虑其他相关因素。

  例题:下列关于城市规划实施控制,表述不正确的是()。

  a、一般来说,城市规划实施控制可以分为通则式和判例式

  b、我国的城市规划控制基本上属于通则式

  c、我国的城市规划控制基本上属于通则式

  d、规划审批的主要依据是控制性详细规划,同时还考虑其他相关因素

  答案:c

  解析:我国的城市规划控制基本上属于判例式。

  三、城市规划管理系统(熟悉)

  城市规划管理是组织编制和审批城市规划,并依法对城市土地的使用和建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。

  城市规划管理系统由相互联系的四个子系统组成。

  (1)城市规划决策系统。即城市规划的组织编制和审批管理系统,主要负责制定城市规划。城市规划编制和审批是个连续的过程。城市规划组织编制管理是制定城市规划的前期管理工作,城市规划的审批管理是制定城市规划的后期管理工作。

  (2)城市规划执行系统。即城市规划实施管理系统,是围绕从建设工程的计划、用地到建设而开展的,管理工作贯穿于建设的全过程。由于建设工程性质的多样性,根据其形态和管理操作要求不同,可以将建设工程分为建筑工程、市政管线工程和市政交通工程三项内容分别管理。

  (3)城市规划反馈系统。即城市规划实施的监督检查管理系统,主要负责建设工程规划批后管理和查处违法用地、违法建设两项管理工作。

  (4)城市规划保障系统。城市规划管理系统运行保障条件很多,诸如组织、人员、体制、机制、法制等。城市规划法律规范的制定,构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。

  例题:城市规划管理系统由( )系统组成。

  a、城市规划决策系统

  b、城市规划执行系统

  c.城市规划反馈系统

  d.城市规划保障系统e、城市规划监督系统

  答案:abcd

  解析:城市规划监督系统不属于城市规划管理系统。

  第二节城市总体规划

  一、城市总体规划的主要任务和内容(熟悉)

  城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态,统筹安排城市各项建设用地,合理配置城市各项基础设施,处理好远期发展与近期建设的关系,指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。

  城市总体规划的具体内容包括:

  (1)设市城市应当编制市域城镇体系规划,县(自治县、旗)人民政府所在地的镇应当编制县域城镇体系规划。

  (2)确定城市性质和发展方向,划定城市规划区范围。

  (3)提出规划期内城市人口及用地发展规模,确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区,以及城市中心、区中心位置。

  (4)确定城市对外交通系统的布局以及车站、铁路枢纽、港口、机场等主要交通设施的规模、位置,确定城市主、次干道系统的走向、断面、主要交叉口形式,确定主要广场、停车场的位置、容量。

  (5)综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环卫等设施的发展目标和总体布局。

  (6)确定城市河湖水系的治理目标和总体布局,分配沿海、沿江岸线。

  (7)确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局。

  (8)确定城市环境保护目标,提出防治污染措施。

  (9)根据城市防灾要求,提出人防建设、抗震防灾规划目标和总体布局。

  (10)确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统街区,划定保护和控制范围,提出保护措施。历史文化名城要编制专门的保护规划。

  (11)确定旧区改建、用地调整的原则、方法和步骤,提出改善旧城区生产、生活环境的要求和措施。

  (12)综合协调市区与近郊区村庄、集镇的各项建设,统筹安排近郊区村庄、集镇的居住用地、公共服务设施、乡镇企业、基础设施和菜地、园地、牧草地、副食品基地,划定需要保留和控制的绿色空间。

  (13)进行综合技术经济论证,提出规划实施步骤、措施和方法的建议。

  (14)编制近期建设规划,确定近期建设目标、内容和实施部署。

  城市总体规划的期限一般为20年。近期建设规划是总体规划的一个组成部分,应当对城市近期的发展布局和主要建设项目作出安排。近期建设规划期限一般为5年。

  建制镇总体规划的期限可以为10年至20年,近期建设规划可以为3年至5年。

  例题:下列关于城市总体规划的主要任务和内容,说法不正确的是( )。

  a、城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态的纲领性文件b、城市总体规划是指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件c.城市总体规划的期限一般为30年。d.城市总体规划的具体内容包括:确定城市性质和发展方向,划定城市规划区范围。

  答案:c

  解析:城市总体规划的期限一般为20年。

  二、城市总体规划与其他相关规划的关系

  1、城市总体规划与区域规划的相互关系

  区域规划是在一定区域内对整个国民经济和社会发展进行的总体战略部署,是一项以国土开发利用和建设布局为中心的综合性、战略性和政策性的规划工作。区域规划是城市总体规划的重要依据。

  2、城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系

  国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据,是编制和调整城市总体规划的指导性文件。

  城市总体规划依据国民经济和社会发展规划所确定的有关内容合理确定城市发展的规模、速度和内容,是对国民经济和社会发展规划的落实。城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点,作更长远的考虑,对国民经济和社会发展规划中尚无法涉及但却会影响到城市长期发展的有关内容,作出更长远的预测。

  例题:下列关于城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系,说法不正确的是( )。

  a、国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据b、城市总体规划是国民经济和社会发展规划的依据c.国民经济和社会发展规划是编制和调整城市总体规划的指导性文件d.城市总体规划是编制和调整国民经济和社会发展规划的指导性文件e、城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点,作更长远的考虑

  答案:b、d

  解析:国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据,是编制和调整城市总体规划的指导性文件。

  3、城市总体规划与土地利用总体规划的相互关系

  土地利用总体规划是依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求,对一定时期内一定行政区域范围的土地开发、利用和保护所制定的总体目标、计划和战略部署。城市总体规划、村庄和集镇规划,应当与土地利用总体规划相衔接,城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模。城市总体规划应建立耕地保护的观念,尤其是保护基本农田。

  4、城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系

  城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分,属城市专项规划范畴。

  城市生态规划不仅关注城市的自然生态,也关注城市的社会生态。此外,它不仅重视城市现今的,还关注城市未来的生态关系和生态质量,关注城市生态系统的可持续发展。城市生态规划的基本构思是建立大规划的研究体系,与城市总体规划有着共同的努力方向。

  例题:下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系,说法不正确的是()。

  a、城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分,属城市专项规划范畴b、城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划c、城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系d、城市生态规划仅关注城市的自然生态,不关注城市的社会生态

  答案:d

  解析:城市生态规划不仅关注城市的自然生态,也关注城市的社会生态。

  三、城市分区规划(了解)

  大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量,协调各项基础设施和公共设施的建设,在总体规划的基础上,可以编制分区规划。

  编制城市分区规划的主要任务是:在城市总体规划的基础上,对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排,以便与城市详细规划更好地衔接。

  城市分区规划包括下列内容:(1)原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标;<2)确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围;(3)确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高,确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围;(4)确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围,提出空间形态的保护要求;(5)确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。

  例题(判断):分区规划和详细规划一般由市人民政府审批。( )

  答案:错

  解析:分区规划和详细规划一般由市人民政府城市规划行政主管部门审批。

  四、城市用地分类(掌握)

  按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(gbj 137-90),城市用地按大类、中类和小类三级进行划分,以满足不同层次规划的要求。城市用地共分10大类、46中类和73个小类。一般而言,城市总体规划阶段以达到中类为主,在城市详细规划阶段应达到小类深度。城市用地的10大类及其代号分别为:居住用地(r)、公共设施用地(c)、工业用地(m)、仓储用地(w)、对外交通用地(t)、道路广场用地(s)、市政公用设施用地(u)、绿地(g)、特殊用地(d)、水域和其他用地(e)。

  例题:城市用地包括以下()等10大类。

  a、居住用地、公共设施用地b、工业用地、仓储用地

  c、对外交通用地、道路广场用地d、社会用地

  e、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地

  答案:abce

  解析:社会用地不是城市用地的10大类范围。

  (1)居住用地(r):是指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。居住用地分成四类。一类居住用地(r1)是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地;二类居住用地(r2)是指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地;三类居住用地(r3)是指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般或住宅与工业等用地有混合的用地;四类居住用地(r4)指以简陋住宅为主的用地。各类居住用地内再进一步细分为住宅用地(指住宅建筑用地)、公共服务设施用地(指居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。

  (2)公共设施用地:是指居住区级及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地,不包括居住用地中的公共服务设施用地。

  (3)工业用地(m):是指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地。不包括露天矿用地,该用地应归入水域和其他用地(e)。工业用地按照对居住和公共设施等环境的影响程度,分为一类工业用地(m1)、二类工业用地(m2)和三类工业用地(m3)。一类工业用地是对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地;二类工业用地是对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地;三类工业用地是对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。

  (4)仓储用地(w):是指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。仓储用地分为以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地(w1),存放易燃、易爆和剧毒等危险品的危险品仓库用地(w2)和露天堆放货物为主的堆场用地(w3)。

  (5)对外交通用地(t):是指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。包括铁路用地(t1)、公路用地(t2)、管道运输用地(t3)、港口用地(t4)和机场(t5)。

  (6)道路广场用地分为道路用地、广场用地和社会停车场库用地。

  (7)市政公用设施用地(u):是指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地,包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。

  (8)绿地(g):是指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地,不包括专用绿地、园地和林地。

  (9)特殊用地(d):是指用于军事、外事和保安等特殊性质的用地,包括军事用地(d1)、外事用地(d2)和保安用地(d3)。

  (10)水域和其他用地(e):是指除以上各大类用地之外的用地。

  例题:城市用地共分为( )大类。(2002年考试试题)

  a.8 b.10 c.16 d.46

  答案:b

  解析:城市用地共分10大类、46中类和73个小类。

  例题(判断):城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。( ) (2004年试题)

  答案:错

  解析:绿地(g):是指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地,不包括专用绿地、园地和林地。

  城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地,不应包括水域和其他用地。

  在计算城市现状和规划的用地时,应统一以城市总体规划用地的范围为界进行汇总统计。城市用地应按平面投影面积计算。每块用地只计算一次,不得重复计算。城市总体规划用地应采用一万分之一或五千分之一比例尺的图纸进行分类计算,分区规划用地应采用五千分之一或二千分之一比例尺的图纸进行分类计算。现状和规划的用地计算应采用同一比例尺的图纸。城市用地的计量单位应为万平方米(公顷)。数字统计精确度应根据图纸比例尺确定:一万分之一图纸应取正整数,五千分之一图纸应取小数点后一位数,二千分之一图纸应取小数点后两位数。

  例题:下列关于计算城市现状和规划的用地,表述正确的是()。

  a、城市用地应按平面投影面积计算b、每块用地只计算一次,不得重复计算c、分区规划用地应采用一万分之一或五千分之一比例尺的图纸进行分类计算d、城市总体规划用地应采用五千分之一或二千分之一比例尺的图纸进行分类计算e、现状和规划的用地计算应采用同一比例尺的图纸

  答案:abe

  解析:城市总体规划用地应采用一万分之一或五千分之一比例尺的图纸进行分类计算,分区规划用地应采用五千分之一或二千分之一比例尺的图纸进行分类计算。

  五、城市用地评价(掌握)

  城市用地评价内容包括三个方面,即自然条件评价、建设条件评价和经济评价。

  1、城市用地的自然条件评价

  城市建设用地的自然条件评价主要从工程地质、水文、气候和用地适用性等几个方面进行。

  (1)工程地质条件

  1)建筑土质与地基承载力。建设用地范围内各种地基的承载能力,对城市建设用地选择和各类工程建设项目的合理布置以及工程建设的经济性,影响非常大。

  2)地形条件。不同的建设用地的地形条件,对建设规划布局、道路的走向和线型、各项基础设施的建设、建筑群体的布置、城市的形态、轮廓与面貌等,均会产生一定程度的影响。

  3)冲沟。冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽。冲沟切割用地,使之支离破碎,对土地的使用十分不利。在冲沟的发育地区,水土流失严重,而且道路的走向往往受其限制而增加线路长度和增设跨沟工程,给工程建设带来困难。规划前应弄清冲沟的分布、坡度、活动状况,以及冲沟的发育条件,以便规划中及时采取相应的治理措施。

  4)滑坡与崩塌。滑坡与崩塌是一种物理工程地质现象。滑坡是由于斜坡上大量滑坡体(土体或岩体)在风化、地下水以及重力作用下,沿一定的滑动面向下滑动而造成的,常发生在山区或丘陵地区。崩塌的成因主要是由山坡岩层或上层的层面相对滑动,造成山坡体失去稳定而塌落。

  5)岩溶。地下溶洞有时分布范围很广、洞穴空间高大,对建筑工程结构的稳定性造成极大伤害。工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上,将是十分危险的。在城市规划时要查清溶洞的分布、深度及其构造特点,而后确定城市布局和地面工程建设用地的选择。

  6)地震。大多数地震是由地壳断裂构造运动引起的。所以,了解和分析当地的地质构造非常重要。在有活动断裂带的地区,最易发生地震;而在断裂带的弯曲突出处和断裂带交叉的地方往往是震中所在。掌握活动断裂带的分布,对城市规划与建设的防震大有好处。在强震区一般不宜设置城市;地震断裂带上一般可设置绿化带,不得进行城市建筑的建设,同时也不能作为城市的主要交通干道。

  例题:下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件,表述不正确的是()。

  a、建设用地范围内各种地基的承载能力,对工程建设的经济性,影响不大b、不同的建设用地的地形条件,对建设规划布局、道路的走向等,均会产生一定程度的影响c、冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽d、冲沟切割用地,使之支离破碎,对土地的使用十分不利

  答案:a

  解析:建设用地范围内各种地基的承载能力,对工程建设的经济性,影响非常大。

  (2)水文及水文地质条件

  1)水文条件。为防范洪水带来的影响,在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题。还要区别城市不同地区,采用不同的洪水设计标准,有利于土地的充分利用,也有利于城市的合理布局和节约建设投资

  2)水文地质条件。水文地质条件一般是指地下水的存在形式,含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。[mLIp0 yEXo\p8 (本 文来 源于 3COME考试频道工程考试房地产估价师 htTP://WWw.reader8.cn/exam/][mLIp0 yEXo\p8

  例题:下列关于城市用地自然条件评价中的水文条件,表述不正确的是()。

  a、某些水文条件也可能给城市带来不利影响b、为防范洪水带来的影响,在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题c、江河湖泊等地面水体,可作为城市水源,但不能在稀释污水方面发挥作用d、要区别城市不同地区,采用不同的洪水设计标准,有利于土地的充分利用

  答案:c

  解析:江河湖泊等地面水体,在水路运输、改善气候、稀释污水以及美化环境等方面发挥作用。

  (3)气候条件

  气候条件对城市规划与建设有着诸多方面的影响,尤其在为城市居民创造一个舒适的生活环境、防止城市环境的污染等方面,关系更为密切。

  1)太阳辐射。分析研究城市所在地区的太阳运行规律和辐射强度,这对于建筑的日照标准、建筑朝向、建筑间距的确定,以及建筑的遮阳设施以及各项工程的采暖设施的设置,提供了规划设计的依据。

  2)风象。风对城市规划与建设有着多方面的影响,尤其城市环境保护与风象的关系更为密切。风是地面大气的水平移动,由风向与风速两个量表示。风向就是风吹来的方向,表示风向最基本的一个特征指标叫风向频率。风速是指单位时间内风所移动的距离,表示风速最基本的一个特征指标叫平均风速。平均风速是按每个风向的风速累计平均值来表示的。根据城市多年风向观测记录汇总所绘制的风向频率图和平均风速图又称风玫瑰图。

  3)气温。气温对于城市规划与建设也有影响。城市由于建筑密集,生产与生活活动过程散发大量热量,往往出现市区气温比郊外高的现象,即所谓热岛效应,尤其在大城市中更为突出。为改善城市环境条件,减少炎热季节市区增温,在规划布局时,可增设大面积水体和绿地,加强对气温的调节作用。

  4)降水与湿度。降水是指降雨、降雪、降雹、降霜等气候现象的总称。降水量的大小和降水强度对城市较为突出的影响是排水设施。湿度的高低与降水的多少有着密切的联系。相对湿度又随地区或季节的不同而异。一般城市因大量人工建筑物与构筑物覆盖,相对湿度比城市郊区要低。

  例题:下列关于城市用地自然条件评价中(气候条件)的风象,表述错误的是()。

  a、风对城市规划与建设有着多方面的影响,尤其城市环境保护与风象的关系更为密切b、风是地面大气的水平移动,由风向与风速两个量表示c、风速就是风吹来的方向,表示风速最基本的一个特征指标叫风向频率d、根据城市多年风向观测记录汇总所绘制的风向频率图和平均风速图又称风玫瑰图

  答案:c

  解析:风向就是风吹来的方向,表示风向最基本的一个特征指标叫风向频率。

  (4)城市用地适用性评价

  城市用地适用性评价就是以城市建设用地为基础,综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性,对用地质量进行的评价。城市用地适用性的评定要因地制宜,特别是抓住对用地影响最突出的主导环境要素,进行重点的分析与评价。

  例题:城市用地适用性的评定要因地制宜,特别是抓住对用地影响最突出的( )要素,进行重点的分析与评价。

  a、主导投资b、主导规划c.主导环境d.主导用途

  答案:c

  解析:城市用地适用性的评定要因地制宜,特别是抓住对用地影响最突出的主导环境要素,进行重点的分析与评价。

  根据城市用地适用性评价结论,一般可将建设用地分为三类。

  一类用地:即适于修建的用地。这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜,地质条件良好,没有被洪水淹没危险,自然环境条件较为优越等特点,是能适应城市各项设施的建设要求的用地。这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施,就可以进行修建。

  二类用地:即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响,需要采取一定的工程措施改善其条件后,才适于修建的用地。这类用地对城市设施或工程项目的布置有一定的限制。

  三类用地:即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差。

  例题:根据城市用地适用性评价结论,适于修建的用地是( )。

  a、一类用地b、二类用地c.三类用地d.临时用地

  答案:a

  解析:一类用地:即适于修建的用地。

  例题:城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地( )。(2002年考试试题)

  a.一类用地b.二类用地c.三类用地d.已征用的土地

  答案:a

  解析:一类用地:即适于修建的用地。

  2、城市用地的建设条件评价

  城市用地的建设条件是指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量。与建设用地的自然条件评价相比,城市用地的建设条件评价更强调人为因素的影响。城市用地的建设条件评价一般包括城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价以及社会、经济构成评价三个方面。

  例题:城市用地的建设条件评价一般包括( )三个方面。

  a、城市用地布局结构评价b、城市市政设施和公共服务设施评价c.社会、经济构成评价d.城市土地总体评价

  e、城市用地环境评价

  答案:abc

  解析:城市用地的建设条件评价一般包括城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价以及社会、经济构成评价三个方面。

  (1)城市用地布局结构评价

  1)城市用地布局结构是否合理,主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系,以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性。城市越大,一般越难以改动。

  2)城市用地布局结构能否适应发展,城市布局结构形态是封闭的,还是开放的,将对城市整体的增长、调整或改变的可能性产生影响。

  3)城市用地分布对生态环境的影响,主要体现在城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾,这一矛盾往往影响到城市用地价值,同时为改变污染状态而需要更多的资金投入。

  4)城市内外交通系统结构的协调性、矛盾与潜力,城市对外铁路、公路、水道、港口及空港等站场、线路的分布,将对城市用地结构形态产生深刻的影响。

  5)城市用地结构是否体现出城市性质的要求,或是反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色等等。

  例题:城市用地布局结构是否合理,主要体现在()。

  a、城市各功能部分的组合与构成的关系b、城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾c、是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色d、所反映的城市总体运营的效率与和谐性e、所反映的城市总体运营的能动性

  答案:ad

  解析:城市用地布局结构是否合理,主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系,以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性。

  (2)城市市政设施和公共服务设施评价

  在公共服务设施方面,包括商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生等设施,它们的分布、配套及质量等。无论是在用地本身,还是作为邻近用地开发的环境,都是土地利用的重要衡量条件,尤其是在旧区改建方面,土地利用的价值往往要视旧有住宅和各种公共服务设施以及改建后所能得益的多寡来决定。

  在市政设施方面,包括现有的道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等管网、厂站的分布及其容量等方面。它们是土地开发的重要基础条件,影响着城市发展的格局。

  (3)社会、经济构成评价

  影响土地利用的社会构成状况主要表现在人口结构及其分布的密度,以及城市各项物质设施的分布及其容量,同居民需求之间的适应性。当旧区改建时,高密度人口地区常会带来安置动迁居民的困难。

  城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。

  1)工程准备条件。在选择城市用地时,为了能顺利而经济地进行工程建设,总是希望用地有较好的工程准备条件,以投入最少的资金而获得较大的效益。

  2)外部环境条件。除以上这些用地自身的建设条件外,还需要考虑建设地区的外部环境的技术经济条件,主要有经济地理条件、交通运输条件、供电条件、供水条件等。

  例题:下列关于城市用地的建设条件的社会、经济构成评价,表述错误的是()。

  a、影响土地利用的社会构成状况主要表现在人口结构及其分布的密度,以及城市各项物质设施的分布及其容量,同居民需求之间的适应性b、当旧区改建时,高密度人口地区常会带来安置动迁居民的困难c、城市经济的发展水平将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构d、城市的产业结构和相应的就业结构都不影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构

  答案:d

  解析:城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。

  3、城市用地经济评价

  城市用地经济评价是指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用,综合评定土地质量优劣差异,为土地使用与安排提供依据。

  (1)城市土地的基本特征

  1)土地承载性。土地承载性是城市土地最基本的自然属性,它对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面,而与其自身的肥沃程度无关。

  2)区位。城市土地由于不可移动,导致了区位的极端重要性。城市土地区位的涵义,除包括以地理坐标表示的几何位置外,更重要的是经济地理位置,即某一地段与周围经济环境的相互关系。它既包括有形的区位,也包括无形的因素。

  从影响范围看城镇土地区位,可分以下三个层次。

  宏观区位,往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。中观区位,指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。微观区位,指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。

  例题:下列关于城市土地的基本特征中的区位,说法错误的是()。

  a、城市土地由于不可移动,导致了区位的极端重要性b、城市土地区位的涵义,除包括以地理坐标表示的几何位置外,更重要的是经济地理位置c、城市土地区位不包括无形的因素,如经济发展水平等d、城市土地区位既包括有形的区位,也包括无形的因素,如经济发展水平等

  答案:c

  解析:城市土地区位既包括有形的区位,也包括无形的因素,如经济发展水平等。

  (2)区位评价

  1)根据区位条件对土地的作用方式,建立城市土地评价的基本思路。根据我国土地使用制度实施的实际情况,以决定土地质量优劣的区位因素为主要依据,采用土地分等定级即级差收益测算的方法进行城市土地评价,是较为切实可行的途径。

  2)从分析区位条件入手,取得土地评价的因素/因子体系。影响城市土地经济评价的因素不仅多样复杂,而且具有不同的层次。一般而言,可以分为三个层次(表8-1)。

  就整体而言,层次越高,影响力越大,因素覆盖面越广,而且包含了低层次因素/因子的作用。根据各因素/因子的空间分布形态和影响土地质量的方式,又可把这些因素/因子分成点状、线状和面状。可以看出,城市用地的经济评价必须结合自然条件的评价和建设条件的评价,这三方面在许多地方是穿插在一起而不是孤立的,因此经济评价实为综合评价。

  例题:根据我国土地使用制度实施的实际情况,采用( )的方法进行城市土地评价,是较为切实可行的途径。

  a、土地分等定级

  b、 级差收益测算

  c.级差支出测算

  d.土地直接定级

  e、土地间接定级

  答案:a、b

  解析:采用土地分等定级即级差收益测算的方法进行城市土地评价,是较为切实可行的途径

  第三节城市详细规划

  城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据,对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。

  根据城市建设的阶段和工作需要,城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据,制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

  城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。按功能可以分为居住区、工业区和商贸区详细规划等。规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划,规划地域范围一般应在100公顷以上。近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划,地域范围一般应在3公顷以上。

  例题:城市详细规划,按功能可以分为( )等。

  a、居住区详细规划

  b、工业区详细规划

  c.农业区详细规划

  d.商贸区详细规划

  e、修建性详细规划

  答案:abd

  解析:城市详细规划按功能可以分为居住区、工业区和商贸区详细规划等。

  例题:规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划,规划地域范围一般应在( )公顷以上。M6Z' '[@"2 .p "| ( 3COME考试频道 工程考试房地产估价师 )M6Z' '[@"2 .p "| hTTp://wWw.reader8.cn/exam/

  a、50

  b、100

  c.150

  d.500

  答案:b

  解析:规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划,规划地域范围一般应在100公顷以上。

  例题:近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划,地域范围一般应在( )公顷以上。

  a、1

  b、2

  c.3

  d.5

  答案:c

  解析:近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划,地域范围一般应在3公顷以上。

  一、控制性详细规划(掌握)

  1、控制性详细规划的作用

  (1)控制性详细规划起着承上启下的作用

  在整个城市规划过程中,控制性详细规划的地位极其特殊。在它之上有城市总体规划和分区规划,在它之下有修建性详细规划。城市总体规划是一定时期内城市发展的整体战略框架。修建性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织。需要上一层次的规划对用地性质和开发强度进行控制,对开发模式和城市景观进行引导。因此,控制性详细规划是两者之间有效的过渡与衔接,起到深化前者和控制后者的作用,确保规划体系的完善和连续。

  (2)控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导

  控制性详细规划采用规划管理语言表述规划的原则和目标,成为规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。同时,控制性详细规划自身的法律效力及其相应的规划法规,也使规划管理的权威性得到了充分保证。

  (3)控制性详细规划是城市政策的载体

  控制性详细规划的编制和实施过程中都包含诸如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容。

  作为城市政策的载体,控制性详细规划通过传达城市政策方面的信息,在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。

  例题:下列关于控制性详细规划的作用,说法不正确的是( )。

  a、控制性详细规划起着承上启下的作用

  b、修建性详细规划起着承上启下的作用

  c.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导

  d.控制性详细规划是城市政策的载体

  答案:b

  解析:控制性详细规划起着承上启下的作用。

  2、控制性详细规划的内容

  控制性详细规划的主要任务是:以城市总体规划或分区规划为依据,详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求,强化城市规划的控制功能,并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划的内容有以下几点:(1)确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线;(2)规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求;(3)确定各级支路的红线位置,控制点坐标和标高;(4)根据规划容量,确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线;(5)制定相应的土地使用及建筑管理规定;(6).控制性详细规划的用地是功能相对完整或地域比较独立的区域,规模一般在1平方公里。

  例题:下列关于控制性详细规划的主要任务,说法不正确的是()。

  a、详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求

  b、强化城市规划的控制功能

  c、指导城市总体规划的编制

  d、指导修建性详细规划的编制

  答案:c

  解析:控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据的。

  3、控制性详细规划的控制体系

  控制性详细规划的控制体系指标包括以下各项。

  (1)用地控制指标:用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。

  (2)环境容量控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。

  (3)建筑形态控制指标:建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。

  (4)交通控制指标;交通出入口方位、停车位。

  (5)城市设计引导及控制指标:对城市重要地段的地块,需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求。

  (6)配套设施体系:生活服务设施布置,市政公用设施、交通设施和管理要求。

  例题:下列控制性详细规划指标中,不属于建筑形态控制指标的是( ) (2004年试题)

  a.建筑高度

  b.建筑间距

  c.建筑密度

  d.建筑后退红线距离

  答案:c

  解析:建筑形态控制指标:建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。

  以上前五项属地块控制指标,可分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标是一旦确定下来,就必须严格遵照的指标;指导性指标则是参照执行的指标。

  规定性指标一般包括以下各项。

  (1)用地性质:指规划用地的使用功能,或土地用途,可根据用地分类标准进行标注。

  (2)用地面积:规划地块划定的面积。

  (3)建筑密度:即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比,通常以上限控制。

  (4)建筑控制高度:即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。

  例题:( ) 即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。

  a、建筑控制高度

  b、建筑红线后退距离

  c.建筑密度

  d.用地面积

  答案:a

  解析:建筑控制高度:即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。

  (5)建筑红线后退距离:即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制。

  (6)容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,即:

  容积率=总建筑面积/土地面积

  容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑的用途不同分为全部建筑容积率、住宅建筑容积率、公共建筑容积率等。全部建筑容积率、住宅建筑容积率、公共建筑容积率等的分子分别对应全部建筑面积、住宅建筑面积和公共建筑面积等。同样上边的建筑密度也可以有全部建筑密度、住宅建筑密度和公共建筑密度等。

  例题(判断):容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。( ) (2004年试题)

  答案:对

  解析:容积率可根据需要制定上限和下限。

  例题:在编制控制性详细规划过程中,容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。( ) (2003年考试试题)

  答案:对

  解析:容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。

  (7)绿地率:规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,即:

  绿地率=绿地面积/土地面积

  绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。

  (8)交通出入口方位:规划地块内允许设置出入口的方向和位置。具体可分为以下几个指标:

  1)机动车出入口方位:尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口,一般情况下,每个地块应设1~2个出入口。

  2)禁止机动车开口地段:为保证规划区交通系统的高效安全运行,对一些地段禁止机动车开口,如主要道路的交叉口附近和商业步行街等特殊地段。

  3)主要人流出入口方位:为了实现高效、安全和舒适的交通体系,可能会有必要将人、车进行分流,为此规定主要人流出入口方位。

  (9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数,通常按下限控制。

  例题:在控制性详细规划中,仅用下限控制的规定性指标包括( )。(2002年考试试题)

  a.建筑密度

  b.建筑红线后退距离

  c.容积率

  d.绿地率

  e.车泊位

  答案:bde

  解析:建筑密度:即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比,通常以上限控制。容积率可根据需要制定上限和下限。

  指导性指标一般包括以下各项。

  (1)人口容量:即规划地块内部每公顷用地的居住人口数,通常以上限控制。

  (2)建筑形式、体量、色彩、风格要求:对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制。

  (3)其他环境要求。

  4、控制性详细规划有关计算规则

  (1)建筑占地面积

  建筑占地面积为建筑物的垂直投影面积,但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道和街坊内连接建筑物之间的过街楼,以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积(即基地面积减建筑占地面积)l0%的基地附属建筑面积。

  (2)总建筑面积

  总建筑面积的计算办法照经委(82)经基设字58号《建筑面积计算规则》规定

  计算,但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道,以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积(即基地面积减建筑占地面积)10%的基地附属建筑面积。也不包括:①地下室和楼板面不高于明沟1.5m的半地下室;②开放供公共使用的地面敞空层,如该敞空层不作公共使用,则按一半面积计入总建筑面积,但该敞空层以后不准再行改造,改变使用性质;③面积小于标准层面积百分之十的机房、水箱、嘹望用房的屋顶附属建筑物;此外,底层为杂物间和停车间的居住建筑,其底层面积按一半计入总建筑面积。

  (3)建筑高度

  在核算建筑间距时,建筑高度按以下规定计算:①平屋面算至女儿墙顶,无女儿墙算至檐口,面积小于标准层面积百分之十的屋顶附属建筑物高度不计;②坡屋面坡度不大于35度时,高度算至檐口;大于35度者,屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线,垂直于相关建筑的算至山墙斜坡高度的中点。

  在核算建筑高度时,建筑高度按以下规定计算:①平屋面算至文儿墙顶,无女儿墙者算至檐口;②坡屋面当山墙平行于道路红线时,高度算至山墙斜坡的中点,当屋脊线平行于道路红线时,凡坡度不大于35度者,高度算至封檐墙顶,无封檐墙顶者算至檐口,坡度大于35度者高度算至屋脊。

  例题:在控制性详细规划中,下列关于绿地率,说法错误的是()。

  a、绿地率是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率

  b、绿地率通常以下限控制

  c、绿地率通常以上限控制

  d、绿地率=绿地面积/土地面积

  答案:c

  解析:绿地率通常以下限控制。

  二、修建性详细规划(掌握)

  1、修建性详细规划的作用

  修建性详细规划以上一个层次规划为依据,将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。

  2、修建性详细规划的内容

  主要内容如下:(1)建设条件分析和综合技术经济论证;(2)建筑和绿地的空间布局、景观规划设计,布置总平面图;(3)道路系统规划设计;(4)绿地系统规划设计;(5)工程管线规划设计;(6)竖向规划设计;(7)估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益。

  例题:下列属于修建性详细规划内容的是( )。

  a、建设条件分析和综合技术经济论证

  b、道路系统规划设计

  c.环境容量控制指标

  d.工程管线规划设计

  e、绿地系统规划设计

  答案:abde

  解析:环境容量控制指标不属于修建性详细规划的内容。

  三、城市居住区规划(掌握)

  l、居住区的概念

  城市居住区,一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模,通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。

  居住区按居住户数或人数规模,分为居住区、居住小区、居住组团三级。其中,居住区是特指城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模(30 000~50 000人、10 000-16 000户)相对应,配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区,一般称小区,是指被城市道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模(10 000-15 000人、3 000~5 000户)相对应,配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团,一般称组团,是指被小区道路分割,并与居住人口规模(1 000-3 000人、800~1 000户)相对应,配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成,通常是构成居住区的基本单位。

  居住区的规划布局形式,有居住区一居住小区一住宅组团、居住区一住宅组团、居住小区一住宅组团、独立式组团等多种类型。居住区一居住小区一住宅组团这种规划布局形式,是一种三级结构。居住区一住宅组团这种规划布局形式,是一种二级结构,居住区直接由若干个组团组成。

  例题:居住区按居住户数或人数规模,分为( )三级。

  a、居住区

  b、居住小区

  c.居住组团

  d.居住楼e独立式组团

  答案:abc

  解析:居住区按居住户数或人数规模,分为居住区、居住小区、居住组团三级。

  2、居住区规划的任务和内容

  (1)居住区规划的任务.

  我国城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。

  居住区规划的任务是创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。

  居住区规划必须根据城市总体规划和近期建设的要求,对居住区内各项建设作好综合的全面安排。

  居住区规划的内容包括:①选择、确定用地位置、范围(包括改建范围);②确定规模,即人口数量和用地的大小(或根据必建地区的用地大小来决定人口的数量);③拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式;④拟定公共服务设施的内容、规模、数量(包括建筑和用地)、分布和布置方式;⑤拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式;⑥拟定公共绿地的数量、分布和布置方式;⑦拟定有关的工程规划设计方案;⑧拟定各项技术经济指标和造价估算。

  例题:我国城市居住地区一般分为()两级。

  a、居住区

  b、居住楼房

  c、居住平房

  d、居住单元

  e、居住小区

  答案:ae

  解析:我国城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。

  3、居住区的用地构成和规模

  (1)居住区的用地构成

  居住区的用地根据不同的功能要求,一般可分为以下四类。

  1)住宅用地:指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必须留出的一些空地。

  2)公共服务设施用地:指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地,包括专用地中的通路、场地和绿地等。

  3)道路用地:指居住区范围内的不属于上两项内道路的路面以及小广场、停车场、回车场等。

  4)绿化用地:指居住区内满足规定的日照要求、安排有游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。

  (2)居住区的规模

  居住区的规模包括人口及用地两个方面,以人口数作为规模的标志。这个合理规模的确定,主要受以下一些因素决定。

  1)设置居住区级商业服务设施的经济性和合理的服务半径。所谓合理的服务半径,是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离,一般为800-1 000m,在地形起伏的地区还应适当减少。合理的服务半径是影响居住区用地规模的重要因素。

  例题:某房地产开发公司开发的住宅小区中,公共建筑的实际服务半径为300m,这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。( ) (2002年考试试题)

  答案:错

  解析:所谓合理的服务半径,是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离,一般为800-1 000m。

  2)城市道路交通方面的影响。城市干道的合理间距一般应在600~1000m之间,城市干道间用地一般在36~100公顷左右。

  3)居民行政管理体制方面的影响。一般城镇的居住区,由作为城镇基层行政机构的街道办事处在这些方面起着积极的作用。目前在对城市旧居住区进行改建规划时,一般都配合街道办事处管辖范围的划分为单元。街道办事处管辖的人口一般以5万人为宜,少则3万人左右。

  综合以上分析,居住区作为城市的一个有机组成部分,应有其合理的规模,人口一般以3~5万人为宜,其用地规模应在50~100公顷左右。

  4、住宅及其用地的规划布置

  住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。在进行规划布置前,首先要合理地选择和确定住宅的类型。

  (1)住宅的类型及其特点

  现代住宅如按使用对象不同,基本上可分为两大类。第一类是供以家庭为居住单位的建筑,一般称为住宅;另一类是供单身居住的建筑。

  低层住宅指1-3层的住宅;多层住宅指3层及3层以上至可以不设电梯的层数(一般以6层为限);而高层住宅为7层及7层以上需设电梯的住宅。

  例题(判断):居住区作为城市的一个有机组成部分,人口一般以10—15万人为宜,( )

  答案:错

  解析:居住区作为城市的一个有机组成部分,人口一般以3—5万人为宜。

  (2)住宅建筑经济和用地经济的关系

  住宅建筑经济直接影响用地的经济,而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价,平面利用系数等指标,而用地经济的主要依据则为每公顷居住面积密度。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素如下。

  1)住宅层数:就住宅建筑本身而言,低层住宅一般比多层造价经济,而多层又比高层经济,但低层占地大。对于多层住宅,提高层数能降低住宅建筑的造价。

  2)进深:住宅进深加大,外墙相应缩短,对于采暖地区外墙需要加厚的情况下经济效果更好。至于与节约用地的关系,一般认为住宅进深在1lm以下时,每增加1m,每公顷可增加建筑面积1 000m2左右;在11米以上时,效果相应减少。

  3)长度:住宅长度在30~60m时,每增长10m,每公顷可增加建筑面积700~1 000m2左右,在60m以上时效果不显著。住宅长度也直接影响建筑造价,因为住宅单元拼接越长,山墙也就越省。

  4)层高:住宅层高的合理确定不仅影响建筑造价,也直接和节约用地有关。

  5)平面系数(k):在住宅建筑面积相同的情况下,提高k值能增加居住面积,k值每提高1%时,如果建筑面积单位造价不变,以居住面积平均计算,投资可减少1.4%。

  例题:下列关于住宅建筑经济和用地经济的关系,表述不正确的是()。

  a、住宅建筑经济直接影响用地的经济

  b、住宅建筑经济间接影响用地的经济

  c、用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价

  d、用地经济的主要依据是每平方米建筑面积造价,平面利用系数等指标e、住宅建筑经济的主要依据则为每公顷居住面积密度

  答案:bde

  解析:住宅建筑经济直接影响用地的经济,分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价,平面利用系数等指标,而用地经济的主要依据则为每公顷居住面积密度。

  (3)合理选择住宅类型

  一般应考虑以下几个方面。

  户室比应满足不同人口组成的家庭对住宅的需要,也就是要满足户室比的要求。户室比的确定,在新建地区主要参照当地的人口结构;在改建区,要考虑改建地区拆迁户人口的组成。

  住宅建筑层数的确定要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素。根据我国目前的条件,大中城市一般以5~6层为主,小城市以4~5层为主,在用地紧张的地方可适当建造一些高层住宅。

  例题:根据我国目前的条件,大中城市住宅一般以( )层为主。

  a、1—3

  b、3—6

  c.5—6

  d.5—9

  答案:c

  解析:根据我国目前的条件,大中城市一般以5—6层为主。

  5、公共建筑及其用地的规划布置

  (1)公共建筑的分类

  按公共建筑的使用性质可分为八类系统:教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理及市政公用系统。按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑(如菜市场、超级市场)和居民必要的非经常使用的公共建筑。

  (2)公共建筑定额指标

  公共建筑定额指标包括建筑面积和用地面积两项。公共建筑定额指标的计算方法一般有两种。①以每千居民为计算单位,故称千人指标。千人指标是根据建筑不同性质而采用不同的定额单位来计算建筑面积和用地面积。②民用建筑综合指标。民用建筑综合指标包括家属宿舍、单身宿舍和公共建筑三大内容。

  (3)公共建筑的规划布置

  规划布置的基本要求如下:①为便于居民使用,各级公共建筑应有合理的服务半径,一般为居住区级800~1 000m,居住小区级400~500m,居住组团级150~200m;②应设在交通比较方便、人流比较集中的地段,要考虑职工上下班的走向;③如为独立的工矿居住区或地处市郊的居住区,则应在考虑附近地区和农村使用方便的同时,要保持居住区内部的安宁。④各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置,或靠近河湖水面等一些能较好体现城市建筑面貌的地段。

  例题:公共建筑定额指标包括( )两项。

  a、建筑面积

  b、用地面积

  c.居住面积

  d.公用面积

  e、使用面积

  答案:a、b

  解析:公共建筑定额指标包括建筑面积和用地面积两项。

  6、居住区道路的规划布置

  (1)功能要求

  居住区道路的规划布置应考虑如下的功能要求:①通行清除垃圾、粪便、递送邮件等市政公用车辆;②居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行;③满足铺设各种工程管线的需要;④道路的走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段;⑤除了以上一些日常的功能要求外,还要考虑一些特殊情况,如供救护、消防和搬运家具等车辆的通行。

  (2)道路分级

  根据功能要求和居住区规模的大小,居住区级道路一般可分为三级或四级。居住区道路是解决居住区的内外联系,车行道宽度不应小于9m,红线宽度一般20~30m;居住小区级道路是居住区的次要道路,用以解决居住区内部的联系,车行道宽度一般为7m,红线宽度根据规划要求确定;居住组团级道路是居住区内的支路,用以解决住宅组群的内外联系,车行道宽度一般为4m;通向各户或各单元门前的小路,一般宽度为3m。

  (3)居住区道路规划布置的基本要求

  1)居住区内部道路主要为本居住区服务,为了保证居住区内居民的安全和安宁,不应有过境交通穿越居住区,特别是居住小区。同时,不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。

  2)道路走向要便于职工上下班。

  3)应充分利用和结合地形,如尽可能结合自然分水线和汇水线,以利雨水排除。

  4)在进行旧居住区改建时,应充分利用原有道路和工程设施。

  5)车行道一般应通至住宅每单元的入口处。建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1.5m,与车行道边缘的距离不小于3m。

  6)尽端式道路长度不宜超过120m,在端头处应能便于回车,回车场地不小于12mxl2mo

  7)如车道宽度为单车道时,则每隔150m左右应设置车辆会让处。

  8)道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。

  9)道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机结合。

  居住区内主要道路的布置形式常见的有丁字形、十字形、山字形等。居住小区内部道路的布置形式有环通式、尽端式、半环式、混合式等。

  例题:居住区道路是解决居住区的内外联系,车行道宽度不应小于()米。

  a、3

  b、5

  c、7

  d、9

  答案:d

  解析:居住区道路是解决居住区的内外联系,车行道宽度不应小于9m。

  7、居住区绿地的规划布置

  (1)居住区绿地系统的组成

  公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地,如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等;公共建筑和公用设施专用绿地指居住区内的学校、幼托机构、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿化;宅旁和庭院绿地指住宅四旁绿地;街道绿地指居住区内各种道路的行道树等绿地。

  (2)居住区绿地的标准

  居住区绿化的标准可按每居民平均占有多少平方米绿地面积和整个居住区用地的绿化覆盖率两种指标来衡量。

  (3)居住区绿地的规划布置原则

  1)根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集中与分散,重点与一般,点、线、面相结合的原则,以形成完整统一的居住区绿地系统,并与城市总的绿地系统相协调。

  2)尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化,以节约用地。对原有的绿化、湖河水面等自然条件要充分利用。

  3)应注意美化居住环境的要求。

  4)在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理。

  8、居住区规划的技术经济分析

  对居住区规划的技术经济分析,一般包括用地分析、技术经济指标及造价估算等几个方面。

  (1)用地平衡表

  用地平衡表的作用有:①与土地使用现状情况进行比较分析,作为调整用地和制定规划的依据之一;②进行方案比较,检验用地分配的经济性和合理性;③审批居住区规划设计方案的依据之一。

  (2)技术经济指标(表8-4)

  住宅建筑净密度:住宅建筑净密度主要取决于房屋布置在气候、防水、防震、地形条件和院落使用等方面要求,因此住宅建筑净密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关,在同样条件下,一般住宅层数愈高,住宅建筑净密度愈低。

  例题:住宅建筑净密度与( )等有关。

  a、房屋间距

  b、建筑层数

  c.层高

  d.房屋排列方式

  e、房屋质量

  答案:abcd

  解析:住宅建筑净密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。


(作者:3COME文档频道 编辑:kind887)
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