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2008年房地产经纪人执业资格考试考点复习

2008-10-05 来源:Reader8.cn 
  考点1:   为直观地反映现金流量与时间的关系,便于分析和计算,通常将现金流入、现金流出 ...

  考点1:

  为直观地反映现金流量与时间的关系,便于分析和计算,通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来,该图即是现金流量图。

  现金流量图的习惯表示方法是:

  1、用一水平线表示时间,将该水平线划分为长短相同的间隔,每一间隔代表一个时间单位,即计息周期,它可以是年、半年、季、月等,通常为年;

  2、划分了时间间隔后的水平线,表示一个从0开始到 n 结束的时间序列,在该线的左端,以0表示时间序列的起点,同时它也是第一个计息周期的起始点,依次向右延伸,从1到n 分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。

  3、用带箭头的垂直线段代表现金流量,箭头向上表示现金流入,箭头向下表示现金流出,以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小,即现金流量越大,垂直线越长。

  综上所述,把握现金流量图应把握下列几点:

  1、时间段的总长度:时间段从何时开始至何时结束。

  2、时间段的指向:时间的推移是自右向左,即右边为过去,左边为未来。

  3、时间段的划分:根据实际需要,按年、半年、季、月等,对时间段进行划分。

  4、现金流量在时间段上发生的具体时点。

  5、现金流量在该时点上发生的具体数额。

  6、现金流量图上的垂直箭头,向上者表示正现金流量,向下者表示负现金流量。

  考点2:

  任何一项理性的投资在事前都应经过3个阶段:

  1、投资机会寻找;

  2、投资机会评价(又称投资项目评价、投资方案评价);

  3、投资机会选择(又称投资决策,其结果为投资和不投资两种)。

  其中,投资项目经济评价是最重要的环节之一,它为投资决策提供依据。

  投资既要获取收益,又要承担风险。所谓风险,是指投资收益的不确定性,即投资的结果可能盈利较多,也可能盈利较少,甚至会有亏损。任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素。这两个因素又可归纳为3个方面:

  1、预期收益的大小;

  2、预期收益的持续时间;

  3、预期收益获取的可靠性(又称安全性、确定性、可能性、稳定性等)。

  风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。具体来说,如果风险一定,投资者会选择收益最高的;如果收益一定,投资者会选择风险最小的。高风险要求有高收益——投资者希望取得较高的预期收益,作为其冒较大风险的补偿。

  根据风险偏好,可以将投资者分为3类:

  1、投机型的投资者,如通常所说的冒险家、赌徒。

  2、保守型的投资者,如通常所说的胆小鬼。

  3、普通投资者,大多数投资者属于这一类。

  考点3:

  内部收益率(irr) 称财务内部收益率,是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其计算公式为:

  求出内部收益率(irr)后,将其与基准收益率ic相比较,判断项目是否可行如下:

  当irr>ic,则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率,因而是可以接受的。

  当irr

  当irr=ic,则说明项目的获利能力等于所要求的收益率,可以接受也可以不接受。

  内部收益率与净现值法的主要区别:

  1、净现值是一个数额,内部收益率是一个比率。

  2、净现值法需要预先确定一个折现率,内部收益率法则不需要预先确定一个折现率。

  内部收益率法存在的问题:

  内部收益率的一些问题可能使得该方法得出的决策信号与其他现金流量折现方法的结果相矛盾。这些问题出自下列两个方面的原因:一是该方法本身所固有的再投资假设;二是多重根的问题。

  投资回收期法的缺陷是忽略了所有在投资回收期之后出现的现金流量

  考点4:

  “价值”一词在不同领域有不同的内涵,如有哲学的、美学的,这里所讲的价值是经济学的。在经济学里,广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值,是指该种商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值,是指交换价值。

  任何物品能够成为商品,首先必须是有用物。没有用的东西不会被交换对方所接受,也就不能成为商品,不会有交换价值。所以,没有使用价值肯定就没有交换价值,但反过来不一定成立,即没有交换价值不一定就没有使用价值,如空气。作为商品的房地产,既有使用价值也有交换价值。

  考点5:

  某一房地产的投资价值,是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值,是该投资者基于个人的需要或意愿,对该房地产所估计的价值。而该房地产的市场价值,是指该房地产对于一个典型的投资者(他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点,市场价值是惟一的,而投资价值因投资者的不同而不同。

  投资价值与市场价值的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同。例如,都可以采用收益法——价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率,而在评估投资价值时,该折现率是某个具体的投资者可以接受的最低收益率。这个投资者可以接受的最低收益率,可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。其中的一个重要因素是该投资者的机会成本。机会成本越大者,要求的收益率会越高。

  投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,大于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时,说明值得投资购买;反之,说明不值得投资购买。换一个角度讲,每个房地产投资者对房地产都有一个心理价位,投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时,投资者趋向于增加投资;相反,他们将向市场出售过去所投资的房地产。


(作者:3COME文档频道 编辑:kind887)
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