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土地估价师真题回放及答案解析:《土地估价实务》情景分析及计算题(4)

2013-04-18 来源:读书人 
要想在最短的时间内取得最大的效益,我觉得研究历年真题是最好的选择,因为他每年出题都是有特点的,如果你渗透了,将会事半功倍。

  估价师对市场进行调查获得一些资料:

  (3)同类建筑物耐用年限为50年,估价期间,市场建安综合造价为2500元/平方米,经估算,本项目投资总量为6250万元。

  (4)估价期间,同一区域内类似物业的租金水平比较稳定,按可出租建筑面积计,商场市场日租金为5.0元/平方米,写字楼市场日租金略低,考虑市场平均可出租率、空置期,以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素,经测算,本物业建好后的年总收益为3000万元。

  (5)估价期间,同一区域内类似物业出租经营中,市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算,本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素,所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。

  (6)当地土地还原率为8%,综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时,销售税费相当于售价的10%,投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外,假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%,有关的银行存款年利率为6.5%,贷款年利率为10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数,测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。

  (二)某公司于2003年11月,出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权,并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑,已竣工验收。2008年11月,调查和实地踏勘后,得到的有关资料如下: (1)该宗地面积为3亩,土地开发程度为“五通一平”,其所属建筑物面积为2500平方米,砖混结构,经济耐用年限为50年,残值率为2%;

  (2) 2003 -2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%;

  (3) 2008年11月,宗地所在区域进行成片开发时,土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/平方米,开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/平方米,土地的开发周期平均为2年,开发投资为均匀投入。根据城市规划,公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%:

  (4)当地银行一年期贷款利率为12%,与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%;

  (5)该类建筑物的重置价为1500元/平方米。

  2008年11月该公司拟进行合作经营,需对整体不动产进行评估作价,试根据上述资料选择适当的方法,评估整体不动产的现值总价和楼面价格。

  三、情景分析题

  51.D 52.D 53.C 54.C 55.B 56. AC

  57.D 58.B 59. ABC 60. AC


(作者:读书人网友 编辑:kind887)
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