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2014年土地登记代理人考试代理实务复习(六)(1)

2013-06-24 来源:读书人 

  土地登记申请

  一、土地登记申请

  土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项,请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。土地登记申请是土地登记程序的第一步。除了个别类型的土地登记如因街道名称、门牌号改变而进行的变更登记等不需要土地权利人申请,由土地登记机关直接在土地登记簿上进行变更登记外,一般的土地登记类型均需要土地权利人或权利变动当事人向土地登记机关提出申请,即向土地登记机关发出要求登记其土地权利状况或权利变动事项的意思表示。

  二、土地登记申请人及申请方式

  土地登记申请人为是土地权利人或者土地权利变动的当事人,包括自然人、法人和其他组织三种类型。其中法人和其他组织均可直接申请,而自然人中,只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记,限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请,而必须由其法定代理人代理申请。因土地价值重大,土地登记是国家对土地权利状况或土地权利变动状况在法律上的确认,登记正确与否事关土地权利关系人乃至整个社会利益,限制民事行为能力人和无民事行为能力人由于年龄、智力和精神健康状况的缘故,不能很好地理解自己的行为,理智地处理自己的事务和维护自己的权益,或他人其土地登记申请行为有可能会给自身造成重大损失。为弥补限制民事行为能力人和无民事行为能力人在民事行为能力上的缺陷,土地登记对其施予救济,规定只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记,限制民事行为能力人和无民事行为能力人不可以直接申请土地登记,而必须由其法定代理人代理申请土地登记。限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人由其监护人担任。

  土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织,也可以委托代理人代理申请。委托代理是基于被代理人的授权而发生的代理,委托代理土地登记申请,代理人和被代理人必须签定《土地登记委托书》(参考样例见表2-1),如委托专业土地代理人或代理机构代理,则应签署《土地登记委托代理合同》。《土地登记委托书》和《土地登记委托代理合同》是委托代理法律关系成立的要件,委托书中应明确载明代理的范围和权限,代理人应当按照授权书上约定的内容,办理代理事项。凡是代理人在代理授权范围内进行的行为,均直接对被代理人产生效力。

  土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外,还有一种特殊的情况——指定代理。这是根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。指定代理中,代理人的代理权限要根据法律规定和指定机关的指定来确定。

  三、土地登记的申请时限

  (一)土地他项权利登记的申请时限

  按照《土地登记规则》第二十九、三十、三十一条的规定,土地使用权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更(不含继承)、终止,当事人自发生之日起15日内应当申请土地登记。

  (二)设定登记、变更土地登记及其他类型的登记的申请时限

  按照《土地登记规则》,所有其他类型的设定土地登记、变更土地登记,当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。

  四、土地登记申请人应提交的文件资料

  申请人向土地登记机关申请土地登记,应当提交必要的文件资料:

  1.《土地登记申请书》;

  2. 申请人身份证明:

  3. 土地权属来源证明;

  4. 地上附着物权属证明。

  其中申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同,申请人是法人的,提交单位法人证明,但有的法人如机关法人不需提交,此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表人的个人身份证或户籍簿;申请人是自然人的,提交个人身份证或户籍证明,个体工商户也视为自然人对待;不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。

  土地登记申请人(包括自然人、法人和其他组织)凡是委托他人代理申请的,均须同时提交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的,不需签署《土地登记委托书》,但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。

  五、土地登记申请书及填写说明

  《土地登记申请书》是土地使用者、所有者及他项权利者申请土地登记的法律文书,是申请人向土地登记机关陈述其合法使用或拥有的土地权属来源和土地现状,请求对其土地权利给予法律承认和保护的一种表格式样的书面申请。

  (一)《土地登记申请书》一般包括下列基本事项:

  1. 申请人状况:申请人名称(姓名)、法定代表人姓名、单位性质、通讯地址等;

  2. 申请登记的土地状况:土地座落、面积、用途、权属性质、土地等级、价格等;

  3. 产权来源及产权证明材料:土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明,即申请登记的依据;

  4. 宗地范围界线草图及四至说明;

  5.其他事项。

  (二)《土地登记申请书》填写基本要求:

  1.《土地登记申请书》由申请人或其代理人填写;

  2.《土地登记申请书》以宗地为单位填写;

  3.一个土地使用者或所有者使用或拥有两个以上宗地的,按宗地分别填写;

  4.一宗地有多个使用者的,按其共有使用权人在本宗地所占的土地份额,由各共有使用权人分别填写。共有使用权人对其所占的土地份额不清的,可只填宗地面积和所有的建筑占地面积;

  5.土地他项权利申请书应由他项权利拥有人和他项权利关系人分别填写。土地登记申请人在填写完《土地登记申请书》后,应在《土地登记申请书》上签名盖章。



(作者:读书人网友 编辑:kind887)
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