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2013年土地估价师理论与方法自我测试题(五)(6)

2013-06-26 来源:读书人 

  四、情景分析题(3题,内含15小题,题号71一85,共15分。每小题有A、B、C、D四个备选项,其中至少有一个符合题意,请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明:每小题1分,多选、有错误选项的不得分,不倒阳分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)。

  (一)

  某县宾馆建于20世纪80年代,以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证,土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地,道路以生活型主干道为主,电力设施骨干输电线路为双回路10千伏,供水管径300毫米,排水管径500毫米,固定电话装机容量为1000门。宾馆内部道路、供电、供水、排水和通讯设施齐全。现因宾馆经营不善,县人民政府批准其在不改变用途的前提下进行整体改制。就上述内容,回答71 - 75小题的

  问题。

  71.下列选项中,关于划拨用地使用权及其价格评估描述错误的有(  )。

  A.划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格

  B.企业改制时,可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计人企业资产

  C.该宾馆土地使用权以无偿方式取得,土地资产不应计入其企业资产

  D.划拨土地使用权价格不包含土地增值收益

  72.根据《土地利用现状分类》( GB/T 21010--2007),评估时可设定其土地用途为(  )。

  A.批发零售用地

  B.住宿餐饮用地

  C.商务金融用地

  D.商服用地

  73.若你为该宾馆改制的土地估价师,优先选择的两个估价方法为(  )。

  A.市场比较法

  B.收益还原法

  C.成本逼近法

  D.剩余法

  74.对该宾馆进行土地评估时,关于土地开发程度的描述,下列选项中正确的有(  )。

  A.待估宗地设定开发程度为红线内外“五通”和内部场地平整

  B.待估宗地因企业需要改制须重新设定开发程度

  C.待估宗地实际开发程度为宗地红线内外“五通”和红线内场地平整

  D.待估宗地必须按“五通一平”进行地价评估

  75.该宾馆改制时,关于土地资产处置方式的描述,下列选项中正确的有(  )。

  A.补办出让手续

  B.保留划拨

  C.作价出资(入股)

  D.国有租赁

  (二)

  某企业因融资需要委托某土地评估机构,对所属某宗地2008年6月30日的价格进行评估。待估宗地位于市区综合级别三级地、商业用地二级地、住宅用地三级地,宗地面积10000平方米,其中商业用地占20%,住宅用地占80%。城市基准地价的评估基准日为2007年1月1日,综合级别三级地基准地价为3500元/平方米,商业用地二级地基准地价为5000元/平方米,住宅用地三级地基准地价为3000元/平方米。市国土资源局公布城市地价指数(以上季度为100)如下表。就上述内容,回答76~ 80小题的问题。

  76.对待估宗地进行评估时,估价人员需要进一步掌握基准地价的修正因素百(  )。

  A.定级类型

  B.开发程度

  C.容积率

  D.年期

  77.该城市的土地定级类型有(  )。

  A.商业用地定级

  B.商住混合用地定级

  C.住宅用地定级

  D.土地综合定级

  78. 2008年第二季度与2007年第二季度同比城市商业用地地价上升了(  )。

  A. 115.36%

  B.116.21% 78、104.55*105.46*104.15*101.20-1=1.1621-1=0.1621

  C.15.36%

  D.16.21%

  79.住宅用地基准地价的期日修正系数应该是(  )。

  A. 1.28

  B.1.25

  C.1.23

  D.1.20 79、 1*1.0335*1.0202*1.0426*1.0633*1.0381*1.0269=1.246,约等于1.25

  80.若待估宗地商业容积率修正系数为1.12,区域和个别因素修正系数为5.06%,年期修正系数为0.9942;住宅容积率修正系数为1.08,区域和个别因蒹修正系数为6. 01%,年期修正系数为0.9981,开发程度均不需作修正,则该杀地总地价为(  )万元。

  A.7171

  B.5721

  C. 4851

  D. 4271

  (三)

  某宾馆首层用于餐饮,租金收入为18万元/月,其余各层为客房,共00个房间,平均每间房费95元/天,空置率为25%,该宾馆营业实际花费25矿元/月。周围同档次的宾馆客房部分一般每间房费90元/天,空置率为20%, E常营业费用为年收入的30%;同档次、同规模餐饮业房地产租金为25万元/日,营业费用为8万元。本区域的商业不动产的还原率为10%。如果一年按365巳计算,就上述内容,回答81 - 85小题的问题。

  81.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时,其年总收人为(  )万元。

  A. 476

  B. 497

  C. 996

  D.1088

  82.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时,其年运营费用为(  )万元。

  A.96

  B.300

  C.333

  D.365

  83.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格为(  )万元。

  A. 6640

  B.6960

  C.7230

  D.7550

  84.估价人员掌握了宾馆同类建筑物的房屋重置价、耐用年限、残值率等相关数据,评估该宾馆用地价格时,可以选用的评估方法有(  )。

  A.成本逼近法

  B.比较法

  C.土地残余法

  D.建筑物残余法

  85.从掌握的评估资料看,该宾馆年经营利润与同档次住宿餐饮业比(  )万元。

  A.少60

  B.少33

  C.多60

  D.多33



(作者:读书人网友 编辑:kind887)
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